Saneamiento físico legal de propiedades en Perú
Si está pensando poner a la venta su propiedad, debe saber que es importante que esta se encuentre saneada para no limitarse a compradores que manejen efectivo y busquen una rebaja significativa en el precio.
En esta ocasión, Fernando Urbina Linares, destacado abogado especialista en saneamiento físico legal de propiedades, responde para los lectores de Bolsa Inmobiliaria, las preguntas más frecuentes del tema, de una manera bastante entendible y completa. Al final del artículo encontrarán sus datos de contacto.
Doctor Urbina, ¿en qué consiste el saneamiento físico legal de inmuebles?
El saneamiento consiste en un proceso legal y técnico de poner en valor un inmueble, a partir de poner en orden su titulación y habitabilidad, efectuando una determinación física del área y de las condiciones físicas del inmueble y una determinación jurídica del inmueble, sobre la documentación sustentatoria del derecho de propiedad.
¿Es posible vender un inmueble no saneado?
Sí es posible vender un inmueble no saneado, castigando el precio, (que puede afectar entre un 20% a 50% del valor comercial) siempre y cuando se haga un estudio de títulos y gravámenes del predio y se puedan llegar a algunas conclusiones sobre la viabilidad comercial que permitan establecer tres puntos:
- Si jurídica y económicamente es viable sanear dicho inmueble (hay la posibilidad que no lo sea).
- Cuantificar los riesgos financieros (pagar las deudas del inmueble).
- Establecer el procedimiento de saneamiento legal adecuado.
¿Cómo hacer un Estudio de títulos y gravámenes?
Primero, hay que ver que identificar la modalidad o tipo y régimen legal del inmueble. Por ejemplo, si es urbano o rústico, el tipo de zonificación, si existe o no habilitación urbana, si es propiedad horizontal o no, condominio etc. A partir de esta identificación sabremos qué normas legales aplicar.
Segundo. Si un inmueble no está saneado pueden darse diversas posibilidades, dependiendo de varias variables como la existencia de partida registral, posesión, pago de tributos, naturaleza de los gravámenes etc.
¿Por qué es necesario hacer un saneamiento físico legal?
Es necesario para proteger jurídica y económicamente el derecho de propiedad inmueble, el cual es siempre producto de un esfuerzo laboral personal y/o familiar. De esta forma se accede a una legalidad y formalidad documental y registral plena del derecho de propiedad inmueble y eso otorga mayor valor económico a un inmueble y mayor seguridad jurídica a los derechos de propiedad, al permitir su conocimiento por todos y su acceso a los mecanismos de financiamiento del mercado.
¿Qué comprende el saneamiento físico legal?
Comprende principalmente los siguientes puntos.
- Saneamiento físico del área predial y de la edificación.
- Saneamiento legal-registral de la titulación que debe estar en documentos públicos y ser inscrita en el Registro de la Propiedad Inmueble.
- Saneamiento catastral, que consiste en la verificación de la identidad entre el área física, el área titulada y el área registrada, con la entrega de un código catastral por parte del Sistema Nacional de Información Catastral SNIC.
¿Cuáles son los casos de saneamiento más comunes en nuestro país?
En nuestro país prima la propiedad informal del campo y la ciudad. El PETT y el COFOPRI han hecho una labor titánica de saneamiento en beneficio de las mayorías nacionales.
Los casos más comunes de saneamiento físico legal en Perú son los siguientes:
- El saneamiento físico de las construcciones.
- La regularización de las habilitaciones urbana populares e informales.
- La prescripción adquisitiva de dominio en la vía notarial y judicial.
- Otorgamiento de Escritura Publica en la vía judicial.
- División y partición de una copropiedad.
- Regularización de tracto sucesivo de compraventa o sucesión intestada.
- La conciliación es una herramienta muy útil para el saneamiento inmobiliario.
¿Cuánto cuesta y cuánto demora el saneamiento de inmuebles?
No hay una sola regla. El precio de un saneamiento inmobiliario es variable. Desde mil soles hasta varios miles de dólares. Depende del tiempo y de la complejidad de las tareas pendientes de saneamiento y del valor del inmueble.
El agente inmobiliario debe aprender a efectuar saneamientos porque si tienes la confianza en sanear la propiedad, será más fácil en tener la confianza para hacer la venta.
Mi padre Cesar Urbina Lazón, generó mucha confianza en su clientela, especializándose en todo tipo de saneamiento inmobiliario y captando las propiedades para la venta o administrando carteras inmobiliarias de herencias para su división y partición o administrando alquileres.
¿Es necesario contar con la asesoría de un abogado?
La asesoría de un abogado especializado es muy importante, como un apoyo inicial para el agente inmobiliario que recién empieza pero no es necesario, salvo cuando sea un caso complejo o mayor.
El agente inmobiliario puede operativizar la estrategia legal de saneamiento aprobada por un abogado.
Mi padre como corredor de inmuebles hacía directamente los saneamientos inmobiliarios y también, cuando era necesario, conducía equipos de abogados e ingenieros a los que subcontrataba.
El agente inmobiliario tiene que aprender a leer la documentación inmobiliaria y a identificar que falta sanear y como lo puede sanear.
El agente inmobiliario con la práctica acaba haciendo estudios de títulos y gravámenes para sus clientes y para ellos deberá conocer la SUNARP y sus reglamentos de inscripciones y TUPA donde están todos los requisitos de los actos inscribibles sobre las partidas registrales de inmuebles.
Para concluir, nos podría comentar algunos casos que haya podido resolver.
Entre los casos que he saneado importantes recuerdo que recomendé la compra de una oficina en la Av. Arequipa y que fue uno de los primeros predios de propiedad horizontal e la que se aplicó la prescripción adquisitiva de dominio en la via notarial. También he saneado 10 hectáreas de predios rústicos en el distrito de Carabayllo, en la cual habían fracasado muchos abogados.
He saneado una finca en el Centro de Lima por negociación que termino en conciliación, y en la actualidad estoy con un gran reto: El saneamiento de una Comunidad Campesina de nuestro Ande.
Si alguno de nuestros lectores necesitase asesoría con un abogado especialista en saneamiento físico legal, ¿cómo pueden contactarlo?
Con agradecimiento a tu persona y a los lectores de tu blog inmobiliario, quedo a disposición en mi ESTUDIO JURÍDICO INMOBILIARIO URBINA ABOGADOS en Jr. Carabaya 1159 oficina 309, Lima con teléfono 971-436-133 y email fernandourbinalinares@yahoo.es
¿Quién es Fernando Urbina Linares?
Fernando Urbina Linares, es un destacado profesional de bienes raíces, de amplia experiencia teórica y práctica, de formación multidisciplinaria. Es hijo de Don CESAR URBINA LAZON, destacado y honorable corredor de inmuebles con una experiencia de más de 50 años, quien lo formo y hasta la actualidad es su mentor, a quien le dedica esta entrevista junto a su novia Lizbeth Cassia.
Es abogado por la Universidad Católica del Perú con Maestría en Gestión Pública, Asesor Legal y Coach Inmobiliario, Agente Inmobiliario, Gestor de Intereses, Negociador. Periodista. Catedrático, Conferencista y Político. Ha sido Asesor de la Comisión de Constitución y Asesor de la CPA en el Congreso de la Republica. Exfuncionario de RRPP, del PETT, INRENA. Docente de la Academia de la Magistratura. Ha sido periodista de canal 11 RBC. Asesor de organizaciones sociales, urbanas y rurales. Asesor legal y capacitador de empresas como REMAX.
Ha sido docente de todos los módulos del Curso Especializado de agente inmobiliario UPCI, UTP, WIENER y en la actualidad en la Universidad Simón Bolívar y TELESUP. Ha sido docente en la Escuela de Postgrado de la UTP. Ex secretario Académico de la Universidad Wiener.
