Impacto del coronavirus en el mercado inmobiliario peruano

Para entender como afectará el COVID 19 al mercado inmobiliario peruano tenemos que entender a los principales consumidores de inmuebles, es decir la clase trabajadora, los capitalistas y los terratenientes o propietarios, uno de estos grandes grupos se dará un gran festín inmobiliario, veamos quien será.

La clase trabajadora aporta a la sociedad la mano de obra para la producción, construcción y manufactura de bienes y servicios, recibiendo a cambió una contraprestación sin llegar a ser dueños de los medios de producción con los que laboran.

Por lo general su demanda de inmuebles radica en propiedades residenciales, en alquiler o en compra venta.  Los medios económicos con los cuales cubren sus necesidades inmobiliarias son sus salarios, ya sea para pagar sus alquileres y en caso deseen comprar una propiedad (en la mayoría de casos) recurrirán a un crédito hipotecario que tendrán que pagar todos los meses.

Por ahora el estado de emergencia no afecta a los salarios y por ende no se rompe la cadena de pagos de alquileres ni de hipotecas, pero en el mediano plazo (3 meses) es muy posible que los trabajadores de los sectores económicos paralizados dejen de percibir ingresos e incluso perderán el empleo, por lo que se verán imposibilitados de pagar sus obligaciones inmobiliarias.

El mercado de vivienda nueva que se oferta para este sector es el denominado “vivienda social” (viviendas subvencionadas por el estado, denominadas “Mi Vivienda” y “Techo Propio”). La vivienda subvencionada por el programa “Mi vivienda” te embarca en un crédito hipotecario y los que ya están embarcados en uno de estos créditos entrarán en un proceso de negociación con su entidad financiera, mientras que los que tienen intención de hacer una compra esperarán todo lo necesario para asegurarse que sus ingresos retornen a la normalidad y puedan pagar sus hipotecas, por lo menos 6 meses después de levantada la emergencia. Conforme más se largue el estado de emergencia los bancos se pondrán más duros con los clientes nuevos ya que seguirán sus protocolos clásicos de garantía (que se haga realidad el bien futuro) y medio de pago (que el cliente tenga ingresos seguros).

Referente a que se haga realidad los bienes futuros por parte de las inmobiliarias no es un problema ya que la naturaleza del negocio está protegida por su insumo principal “el terreno matriz”, el cual no se deteriora ni perece y que incluso es posible que gane plusvalía si las cosas se prolongan, lo que si va a pasar es que los proyectos en plena ejecución tendrán que reprogramar sus fechas de entrega a los que ya compraron con las consecuencias que esto pueda representarles.

El capitalista es una persona natural o jurídica que se dedica a la producción de bienes y servicios en forma privada e independiente y que depende de un mercado de consumo libre para colocar su producción y obtener utilidades. La clase trabajadora provee al capitalista la fuerza de su trabajo y por ende depende de él para poder recibir su salario, comisiones o ambos. El estado peruano está consciente de la sensibilidad de la mayoría de la población (trabajadores) y que dependen del capitalista para que no se rompa la cadena de pagos y por ello está implementando créditos de pequeña y mediana empresa para que resistan e incluso subvencionaran parte de la planilla para qué no deje de pagar a los trabajadores de menores ingresos.

El capitalista para continuar con sus actividades necesita que los mercados sigan funcionando si no es así se verá impedido de seguir en labores y por ende generara desempleo.

Los inmuebles que demandan los capitalistas son oficinas administrativas, locales industriales y comerciales, en su mayoría tomados en alquiler ya que las empresas tienen la visión de seguir creciendo y no están dispuestas a inmovilizar su capital en la compra de un inmueble y también porque sería un blanco fácil de acreedores en caso de problemas económicos como los que vivimos hoy.

Los capitalistas al poseer utilidades (por lo menos la economía peruana estaba reflejando eso) es posible que tenga reservas para resistir etapas difíciles como las que estamos viviendo y seguir pagando sus alquileres o están actualmente renegociando sus condiciones que los dueños de las propiedades ya que los dueños de las propiedades  se verán imposibilitados de sustituir al inquilino en el corto plazo a no ser qué aparezca un postor de un sector no golpeado sin embargo los recursos no son infinitos y a mediano plazo posiblemente incumplan sus obligaciones ojo esto sólo en los sectores afectados, los sectores no afectados seguirán con sus operaciones normalmente y cumplirán con las rentas de locales industriales y comerciales.

El terrateniente o propietario son aquellas personas que poseen propiedades con la finalidad de generar una plusvalía o rentas, en este grupo de personas están los inversionistas inmobiliarios desde el propietario de un pequeño departamento, hasta el poseedor de miles de hectáreas. Este grupo de personas consumen propiedades a todo nivel siempre y cuando los inmuebles produzcan los retornos esperados. A la fecha los retornos anuales esperados por este grupo son de 5.8% en departamentos, 8% a 10% en oficinas, inmuebles industriales, logísticos y retail, 10% a 20% en inmuebles comerciales y hotelería (los retornos resultan de dividir alquiler año / valor de la propiedad) y si hacemos una correspondencia entre propietario y quién es el arrendador entenderemos las relaciones y efectos posibles de no cambiar la situación de estado de emergencia.

Otra característica de este grupo es que al obtener rentas permanentes es muy posible que tenga un ahorro destinado a la reinversión en inmuebles sin la necesidad de depender de una entidad financiera para ejecutar compras en caso de oportunidad inmejorable, este ahorro es posible que se tenga que ajustar en los que tienen propiedades alquiladas con inquilinos empresas que pertenezcan a los sectores golpeados, sin embargo los que tienen sus propiedades colocados con locatarios no afectados estarán atentos a una inminente baja de precios para hacer agresivas ofertas de compra.

El sector inmobiliario está altamente dolarizado y posiblemente fue una buena noticia para los arrendadores el alza del dólar pero al ser netamente especulación el precio del dólar regresa a sus valores normales y más bien alertó a los arrendatarios para renegociar sus contratos.

¿Cómo afectará el coronavirus a cada sector del mercado inmobiliario peruano?

El sector hotelero posiblemente será el más golpeado mientras dure el cierre de fronteras y la inamovilidad, en este sector incluyó al Airbnb, será el que se recupere más lento de todos los sectores inmobiliarios ya que estará estático por un tiempo aún después todo regresa a la normalidad

El retail también sufrirá por inamovilidad pero se recuperará rápidamente ya que cuenta con el respaldo del e-commerce y la población ha estado frente a su celular o computadora más tiempo que nunca, lógicamente comprando y esperando por sus productos cuando todo regresé a la normalidad.

El mercado de oficinas será de rápida recuperación pero puesto a prueba ahora que los usuarios se vieron forzados al Home Office y están conociendo nuevas formas de trabajo a través de conocidas tecnologías de comunicación. ¡Las formas de trabajar pueden cambiar!.

Los locales comerciales es el sector que se reactivará más rápidamente incluso algunos nunca pararon ya que las restricciones no les afectaron, precios de alquiler y venta serán constantes a no ser que el ocupante y el propietario sean los mismos y pertenezcan golpeado entonces seran blanco de los inversionistas terratenientes y muy líquidos.

Es muy posible que los family office ejecuten importantes inversiones inmobiliarias a través de sus miembros familiares y empresas como siempre lo han hecho, estamos hablando de los Rizo Patrón, Belmont, Brescia, Romero, Benavides, Lindley, Fishman, Marzano, Añaños, Mulder, Verme, Cafferata, Wiese por nombrar algunos importantes inversionistas conocidos. También es posible que el pequeño inversionista aproveche la oportunidad de adquirir propiedades de otros inversionistas muy apalancados y que pertenezcan también a la clase trabajadora.

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Muchas gracias Juan Maguiño por este magnífico aporte a la comunidad inmobiliaria. Juan es especialista en proyección y gestión de proyectos inmobiliarios con mucha experiencia en el sector.

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