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Hipoteca inversa en Perú | ¿Por qué no despega?

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En setiembre del 2018 el Gobierno aprobó el reglamento de la ley N° 30741, Ley que regula la hipoteca inversa en el Perú, sin embargo hasta la fecha, este producto no se ofrece en nuestro mercado y por como van las cosas, no se dará hasta un buen tiempo.

La hipoteca inversa se presentó como un complemento a la mísera (y a veces nula) pensión de las personas de la tercera edad y que cuenten con una propiedad. Un ingreso mensual que le permitiría cubrir sus gastos ordinarios hasta su fallecimiento.

Como consecuencia, este nuevo producto despertó el interés de los ciudadanos, quienes no dejan de preguntar qué es, cómo funciona y cuáles son las entidades y bancos que ofrecen hipoteca inversa en Perú. Lamentablemente para los interesados, las compañías aseguradoras y bancos piden algunas modificaciones en el proyecto de ley antes de ofrecerlo, como lo indica el presidente de la Asociación Peruana de Empresas de Seguros (APESEG) al final del artículo.

 

¿QUÉ ES LA HIPOTECA INVERSA?

Es un tipo de crédito o préstamo hipotecario dirigido a personas mayores de 65 años o dependientes, que sean propietarios de una vivienda.

La vivienda sirve como garantía del préstamo y la institución acreedora desembolsará periódicamente o en único pago el monto, que podría llegar hasta un 30% del valor del inmueble. Los dueños y beneficiarios del crédito pueden seguir viviendo en él, dado que el pago del préstamo será exigible recién al fallecimiento de estos.

 

¿CUÁL ES LA DIFERENCIA ENTRE HIPOTECA TRADICIONAL E HIPOTECA INVERSA?

En la hipoteca tradicional uno solicita un préstamo para la compra de una vivienda, en la hipoteca inversa la vivienda ya le pertenece al cliente y sirve como garantía del préstamo.

 

LO QUE DEBERÍAS SABER SOBRE LA HIPOTECA INVERSA

Para leer completo el reglamento de la ley de hipoteca inversa en Perú puede hacer clic a este enlace. A continuación le dejamos un resumen de las obligaciones, consideraciones y requisitos de la hipoteca inversa.

  • El requisito primordial para acceder a este beneficio es contar con un título propiedad saneado.

  • La hipoteca inversa está dirigida a personas de la tercera edad, pero la norma en Perú no coloca como requisito la edad, por lo cual cualquier persona en cualquier momento de su vida podría hacer uso de este préstamo.

  • El propietario del inmueble puede designar libremente a uno o más beneficiarios, pero requerirán ser aceptados por la entidad acreedora. Una vez declarados, no es posible incluir o excluir a ninguno de ellos.

  • El monto del crédito por la hipoteca inversa será determinado en función al valor de la vivienda, la esperanza de vida de los titulares y la tasa de interés aplicable. A modo práctico, mientras mayor sea el valor del inmueble y menor la esperanza de vida del propietario, mayor será la renta mensual.

  • El valor del inmueble se determinará por una doble tasación a cargo de peritos, y los gastos son de cargo del cliente.

  • El cliente está facultado a prepagar total o parcialmente el préstamo. En caso el cliente decida prepagar la totalidad, debe correr con todos los gastos notariales y registrales derivados del levantamiento de la hipoteca inversa. (este es el punto que observan las entidades, más información al final del artículo)

  • Las partes pueden acordar la contratación de un seguro que permita al cliente recibir una renta vitalicia.

  • El propietario podrá seguir viviendo en su inmueble hasta que fallezca. Luego de ello, el inmueble pasará a manos de la entidad que dio el crédito, si es que los herederos no aceptan cancelar el crédito dado al propietario.

  • En caso el propietario fallezca antes de concluir la entrega total del crédito, los beneficiarios podrás recibir abonos del crédito.

  • La entidad no puede exigir la devolución de la deuda mientras no fallezca su titular o el último de los beneficiarios de este sistema de crédito.

  • Las entidad autorizadas para otorgar créditos bajo la figura de hipoteca inversa, son los bancos, cajas de ahorro y crédito, cooperativas y empresas de seguro.

  • El cliente debe conservar el inmueble en buen estado hasta su fallecimiento, o el de sus beneficiarios.

FALLECIMIENTO DEL TITULAR: ¿QUÉ OCURRE CON LA HIPOTECA INVERSA?

Al fallecimiento del titular o el último de los beneficios, a los herederos les corresponde tanto la propiedad de la vivienda como la deuda acumulada con la entidad financiera y disponen de dos opciones.

  • Quedarse con la vivienda, para lo cual deben liquidar la deuda con la entidad devolviendo el dinero prestado.

  • Vender el inmueble, en este caso el importe de la venta se utiliza para saldar la deuda. Si la cantidad no es suficiente, la entidad puede instar la venta de otros bienes de la herencia, mas no podrá ejecutar el cobro con otro patrimonio personal de los herederos.

La Entidad autorizada cuenta con un plazo máximo de treinta días calendario, desde el día siguiente de conocido el fallecimiento del cliente o del último de los beneficiarios, para notificar al heredero.

Los herederos cuentan con un plazo máximo de sesenta días calendario desde el día siguiente que son notificados.

 

¿CUÁL ES EL PROBLEMA CON LA HIPOTECA INVERSA?

Las compañías aseguradoras y bancos parecen no estar interesados en la hipoteca inversa, tal y como se presenta en la actual normativa.

En entrevista para el diario Gestión, Eduardo Morón, presidente de la Asociación Peruano de Empresas de Seguros (APESEG), señaló que la ley tiene limitación para el producto: La norma le permite al cliente a hacer un prepago en cualquier momento de la duración del contrato. Esto resta atractivo al producto, dado que las compañías asumirían una serie de costos sin tener la certeza de que se mantendrá por una cantidad mínima de años.

Aseguradoras piden que prepagos se puedan hacer recién a partir del décimo año del contrato. De acuerdo a Morón, si no se modifica la ley, se perderá la posibilidad de que los adultos mayores puedan poner en valor su vivienda.

 

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Después de todo lo explicado, ¿estarían interesados en solicitar una hipoteca inversa?

Christiam Buccallo
Escrito por Christiam Buccallo
Director de BolsaInmobiliaria.pe
Comprometido con mejorar la reputación del agente inmobiliario en nuestro país.
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