Estafas inmobiliarias: Los loteos brujos

Una oleada de estafas inmobiliarias está proliferando en todo el Perú. El sueño del terreno para vivienda o para construir una casa de campo se puede convertir en la peor de las pesadillas.

Las lotizaciones o loteos brujos son una modalidad de venta de terrenos que no respetan las normas de las habilitaciones definidas en el marco de la ley 29090. Suelen darse en dos tipos:

1. Lotes para vivienda con accionariado o derechos.
2. Terrenos para casa de campo en parcelaciones.

¿Qué problemas traen los loteos brujos a los compradores?

• Sin acceso a servicios básicos. En ambos casos los terrenos no cuentan con conexión domiciliaria de agua y electricidad, requisitos obligatorios en todas las modalidades de habilitación del suelo.

Los vendedores indican a las personas que podrán solicitar  los servicios básicos o que existen medios alternativos para solicitar los servicios de agua y electricidad. Sin embargo, estos llegan de manera precaria o nunca llegan.  

• Tierra de nadie. Los proyectos no cuentan con licencias de habilitación urbana por lo que gobiernos municipales no los han considerado en la planeación de la ciudad. En términos prácticos, no serán administrados por los municipios, lo que significa que no contarán con los servicios de recojo de basura o de seguridad. Tampoco tendrán un regulador de conflictos de vecindad, ni licencias de construcción, o servicios de salud, entre otros problemas.

• Sujetos de expropiación del Estado. Los proyectos sin licencia carecen de la autorización del Estado para su ejecución. Como consecuencia, en el caso de que se planifique la construcción de una carretera, ovalo o vía principal en el área del terreno, el Estado no tendrá problema alguno en expropiar para ejecutar las obras.

• No aptos para usos residenciales. Los procesos de parcelación subdividen los terrenos rústicos sin cambiar su condición rustica. Es decir, no están autorizados para usos residenciales y solo permiten le edificación de una pequeña porción del terreno para el uso exclusivo del personal que administra el terreno con fines rústicos (agricultura, crianza de animales).

• Dueños de nada. Las lotizaciones o loteos brujos venden acciones de un terreno mayor en el cual el comprador es dueño de todo y nada a la vez. La lotización no se ha inscrito legalmente, por lo que la propiedad no está independizada. Ninguno tiene la propiedad exclusiva, es decir, los problemas de límites existen en la realidad, pero no legalmente. No hay forma de definir lo que es de cada uno. Además, en caso se deseara llevar el problema ante el municipio, estos no podrían intervenir. Responderían que la lotización es ilegal y que no pueden ayudarlo por que simplemente para ellos no existen.

Los compradores de estos proyectos se dan cuenta de la estafa de la que fueron victimas y al no tener instancia ante la cual solucionar sus problemas (por que en los municipios no existen), acuden al vendedor para hacerle el reclamo. En el mejor de los casos se puede proceder con una denuncia por delito de estafa con todas sus consecuencias. En el peor de los casos, no se puede hacer nada.

¿Cómo evitar ser víctima de esta estafa inmobiliaria?

Podríamos hacer una lista interminable de problemas que se generan a raíz de estas estafas, pero queremos enfocarnos en evitar que sean estafados y no pierdan su dinero. Comparto con ustedes algunas recomendaciones a tener en cuenta antes de decidirse a comprar:  

• Solicite el Certificado registral inmobiliario del terreno matriz
• Verifique que el terreno cuente con Licencia de habilitación Urbana (así sea casa de campo debe cumplir con este requisito)
• Revise el Reporte de arbitrios del terreno matriz
• Verifique el estado de ocupación del terreno

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Muchas gracias Juan Maguiño por este magnífico aporte a la comunidad inmobiliaria. Juan es especialista en proyección y gestión de proyectos inmobiliarios con mucha experiencia en el sector.

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