Enrique Cavero y el trinomio estratégico inmobiliario

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Agradecemos a Enrique Cavero, magister en Administración de Empresas con 20 años de experiencia gerencial en empresas de diversos sectores de negocios inmobiliarios, por su gentileza y claridad en sus respuestas.

En el presente artículo deja recomendaciones directas para los constructores, inversionistas, agentes inmobiliarios, propietarios y compradores de inmuebles. Explica, entre otras cosas, por qué ya no se venden inmuebles como antes, las tendencias en el sector inmobiliario para este 2019 desde su punto de vista, y nos deja explica un concepto muy interesante: El trinomio estratégico inmobiliario. Si te mueves en el sector inmobiliario te recomendamos leerlo minuciosamente y tomar nota.

¿Cómo se encuentra el mercado inmobiliario peruano actualmente?

Actualmente el mercado inmobiliario en el Perú se encuentra desacelerado a consecuencia del enfriamiento de la economía, pero sus perspectivas son muy alentadoras.

El PBI para este 2018 espera cerrar en 4 puntos y esto trae una reactivación económica de la mano con la confianza en invertir, lo cual es positivo para los desarrolladores de proyectos e inversiones inmobiliarias.

Los indicadores en los ultimes tres mes son positivos. En el mes de agosto los créditos hipotecarios aumentaron en casi 12% con respecto al año anterior.

¿Existe una burbuja inmobiliaria en el Perú?

Debemos entender que en todo mercado hay una burbuja y esta engloba las variables e indicadores financieros con actores del mismo. Por ejemplo en el mercado tenemos a las tasas de interés, tipo de cambio, hipotecas, compradores, vendedores, agentes, política económica, bancos, cajas y otras financieras. Si estas salen de control en su comportamiento entonces su peso como variable o indicador entraría en desbalance financiero y pasaría a un estado crítico, lo que traería, como consecuencia, que estalle una burbuja inmobiliaria.

Pero hoy por hoy todo está bajo control. Solo hay una desaceleración del mercado inmobiliario y no una burbuja.

¿Por qué ya no se venden inmuebles como antes?

Es que el boom inmobiliario en Perú fue entre el 2009 hasta el 2012, luego de esto empezó a enfriarse la economía, se desaceleraron diferentes mercados de consumidores y en contraparte, los emprendedores, comerciantes medianos y grandes empresarios ya no tienen los mismos ingresos económicos que antes, en consecuencia, los compradores potenciales, (calificados por una estricta banca) e inversionistas se reducen en números, lo que explica que las propiedades no se vendan al mismo ritmo.

Mi recomendación es que la estrategia de pre-venta como factor crítico de éxito sea rediseñada por los desarrolladores de proyectos inmobiliarios si desean incrementar sus ventas. Hoy en día han cambiado las formas de comprar propiedades y las formas de vender. Analicen estas nuevas formas o asesórense en este tema.

¿Por qué los precios de venta están tan elevados? ¿O solo es una percepción de los compradores?

Las dos cosas, pero te pido nos concentremos en esta respuesta: Las propiedades para todos los segmentos, están a menores precios de los que realmente deberían estar.

Lo que sucede que los mercados están variando su comportamiento. El segmento A y B está más desacelerado que el C y D. Entonces, ¿cuál es la recomendación estratégica para los negocios inmobiliarios? Mi recomendación para los constructores es que deben construir proyectos inmobiliarios basados en el trinomio estratégico inmobiliario:

Diseño arquitectónico en m2.
Costos fijos y variables.
Precio de venta accesible.

Es decir, el punto estratégico de este trinomio es “la accesibilidad en el precio de venta”, un precio que aplique a los servicios e instrumentos como créditos hipotecarios, crédito mi vivienda, bono del buen pagador, etc. y líneas financieras bancarias o de cajas que no tengan demasiadas restricciones. Es decir Proyectos vendibles y de interés social. Viviendas no más de 70m2. De ahí vemos ahora una oferta inmobiliaria de Mega Proyectos con este tipo de departamentos. Es la tendencia.

¿Es buen momento para COMPRAR o para VENDER inmuebles?

Es el momento de los COMPRADORES E INVERSIONISTAS porque estos precios serán máximo hasta el segundo semestre del próximo año 2019 luego de este plazo que empiece sin parar y se caliente la economía el mercado inmobiliario entrará en aceleración también como es lógico. Es decir los precios de las propiedades se van a incrementar aceleradamente lo cual será tarde para COMPRAR. Es un buen momento para invertir en bienes raíces.

¿Cuáles son las tendencias del sector inmobiliario este 2019?

La tendencia es que en los negocios inmobiliarios se moverán más los segmentos C y D por el trinomio explicado y que es el momento de comprar o invertir en bienes raíces.

Otra tendencia es la investigación y desarrollo de proyectos orientados a los nuevos nichos del mercado inmobiliario como por ejemplo, Viviendas eco sostenible, Residencias estudiantiles, viviendas para el adulto mayor, viviendas para discapacitados entre otros. Investigar ¿quiénes son los nuevos consumidores inmobiliarios?

Mi recomendación es aplicar una verdadera estrategia de océanos azules en los negocios azules. El punto esté en realmente aprovechar los instrumentos legales financieros que promueven el mercado inmobiliario en este año y para el 2019.

¿Lima está realmente saturada? ¿En qué zonas está el verdadero negocio inmobiliario?

Realmente debemos ir pensando en la creación y desarrollo de nuevas micro ciudades residenciales afueras de la ciudad de Lima. Una tendencia que se dio en todos los países del mundo, luego de un boom o desarrollo urbano centralizado.

Las capitales y downtown son para trabajar.

Las afueras serán para vivir pero con adecuados medios de transporte masivo y vías o carretas que lo hagan rápido y fácil desplazarse de la vivienda al trabajo o al centro de estudio

Recomiendo analizar y contemplar estas nuevas opciones que van de la mano con los nuevos negocios inmobiliarios en el futuro.

Zonas de mucho potencial y desarrollo residencial, comercial e institucional a futuro en Lima actualmente serán los conos sur y el cono este. Analicen la estación Pirámide del Sol del Tren eléctrico. Invertir en esa zona es mi recomendación.

¿Qué recomendaciones tiene para los agentes inmobiliarios este 2019?

Les recomiendo que tomen conciencia que las formas de comprar y vender han cambiado en un 95% en los dos últimos años. Esto quiere decir que las formas de hacer marketing, de vender y las estrategias comerciales también se deben cambiar obligatoriamente.

Se deber re inventar como agentes, como vendedores o como asesores inmobiliarios y deben renovar sus conocimientos para logra superar una valla: “renovar y repotenciar su competitividad profesional” en un mercado inmobiliario peruano cambiante y cada vez más competitivo.