La administración de Edificios y Condominios: Un Nuevo Rol

El Sector Inmobiliario, así como su propio mercado tiene la característica de ser constante y en permanente cambio, por dicha razón una de las capacidades que debe considerar un Agente Inmobiliario es poseer la adaptabilidad frente a las fluctuaciones de la actividad.

Por otro lado, en la actualidad existen Agentes Inmobiliarios Registrados, como: “Persona natural” en un numero de  10, 984 y Agentes Inmobiliarios Registrados, como: “Persona Jurídica” en un numero de 1, 473, es por ello que debemos entender la intermediación, como una labor identificada en una responsabilidad férrea y compacta, sobretodo en el rubro inmobiliario, donde se configura en forma tripartita:

 

¿CUALES SON LOS TIPOS DE RESPONSABILIDAD QUE ASUME EL AGENTE INMOBILIARIO?

• Responsabilidad Civil: Contractual y Extra – Contractual: El primero referente a las obligaciones contraídas mediante un contrato en el caso específico: “El Contrato de Intermediación Inmobiliaria” plasmada por la propia norma la ley 29080 u otro contrato análogo sea de gestión o de asesoramiento, el incumplimiento de las obligaciones estipuladas en las clausulas, generaría este tipo de responsabilidad.
  
  En el segundo caso,  alude a todas las exigencias no descritas en el contrato y ocasiono un daño a la otra parte contratante, por ejemplo al “Intermediado”.
  
  
• Responsabilidad Penal: A causa de incurrir en un delito o Falta.
  
  
• Responsabilidad Administrativa en dos vertientes: La correspondiente con las instituciones propiamente del Estado frente a disposiciones generales para el determinado sector.
  
  
• Responsabilidad Administrativa Sectorial: Es la referida a las disposiciones del ente supervisor y las obligaciones directamente originada por la ley 29080[1] “Ley de Registro del Agente Inmobiliario” y el Decreto Supremo 010 – 2016[2] Reglamento de la ley de Registro del Agente Inmobiliario”.
  
  
• Responsabilidad Administrativa por Consumo: Aquella, que se materializa por la relación de consumo que existe entre el agente Inmobiliario con su intermediado, sea en la modalidad de Persona natural o Persona Jurídica, por dicha razón es menester entender que los servicios inmobiliarios adquieren dicha característica, debido a que expresamente existe un apartado específico en el Código del Consumidor.
  
  

En consecuencia, la actividad realizada requiere de una alta seriedad y compromiso, debido a que la “La Propiedad”, constituye un derecho fundamental en su versión económica o entendida también, como un derecho humano de segunda generación.

No obstante, el Mercado Inmobiliario por el contexto actual de “La Pandemia”, está sufriendo cambios significativos y el objetivo es dar a conocer las nuevas oportunidades y el nuevo rol que se le asignará al Agente Inmobiliario. Naturalmente, sabemos que existen distintas leyes entre ellas las que nos concierne la Ley 29080 en su artículo N° 2 Numeral III en lo referente a las “Definiciones”  incluye a la “Administración”, como una de las funciones a desarrollar.

De aquí que, la necesidad de analizar ¿Cuáles son los avances sobre esta incorporación explicita y determinada para la representación?, siendo un nicho de mercado a especializar y ofreciendo Seguridad Jurídica para el intermediado - cliente (por lo expuesto líneas antes, sobre la responsabilidad asumida por parte del Agente Inmobiliario).

En efecto, una característica de las Políticas Publicas es ofrecer un panorama integral y macro sistémico, sin embargo el Poder Legislativo, mediante la comisión de vivienda elaboro un Proyecto de Ley N° 00 114/ 2016 – CR[3], rotulándose el mismo: “Ley que regula la Administración Inmobiliaria”, donde las bases de asidero legal para la estructuración del proyecto de Ley son:

El Reglamento N° 035 -2006 - Vivienda[4] de la Ley 27157 “Ley de Regularización de Edificaciones” en su Título VI articulo N° 151 Literal C, donde impera: “Cualquier Persona Natural o Jurídica especialmente contratada para tal función”

La Ley 29080 en su artículo N° 2 Numeral III Definiciones: Operaciones Inmobiliarias de Intermediación: “La Administración”

En cierta medida, la evolución preservaba un buen camino, dado que la presentación fue el 23 de agosto del 2016, empero la demora de su promulgación surge a raíz de las dos modificatorias que se realizaron al texto y es allí el estancamiento pendiente de segunda votación con fecha 22 de Noviembre de 2018, siendo este último el estado actual.

 

 

¿QUÉ ES LA ADMINISTRACION INMOBILIARIA  Y UN ADMINISTRADOR INMOBILIARIO?

La Única Disposición complementaria Modificatoria del proyecto en mención determina la modificación al artículo N° 2 de la Ley 29080 y adiciona un numeral IV:

ADMINISTRACION INMOBILIARIA: Servicios de Gestión y Mantenimiento de Bienes Inmuebles en nombre de los propietarios

Por consiguiente, el artículo N° 3 del proyecto de ley presentado define:

ADMINISTRADOR INMOBILIARIO: Será determinado por la Junta de propietarios y será de forma obligatoria y se bifurcan en:

ADMINISTRADOR PROPIETARIO: Esta modalidad se configuraría, solo cuando la persona elegida es propietario de una unidad exclusiva.

ADMINISTRADOR INMOBILIARIO: Persona Natural o Jurídica con capacidad en administración de inmuebles, debidamente registrado, como Agente Inmobiliario.

 

LOS PRINCIPALES CAMBIOS SIGNIFICATIVOS PARA EL SECTOR:

• PRIMERO: Se otorga a la Junta de Propietarios la condición de Persona Jurídica, es decir se convierte en un Sujeto de derecho.
  
  
• SEGUNDO: Se especifica el desarrollo de los Servicios de la Administración Inmobiliaria.
  
  
• TERCERO: Se instaura la obligación de asesorar a la Junta de Propietarios.
  
  
• CUARTO: Las infracciones también varían por ejemplo si se retiene indebidamente un documento o cantidad de dinero, con carácter administrativo, así como incumplir injustificadamente con sus funciones de Administrador inmobiliario.
  
  

 

ANALICEMOS LA PROBLEMÁTICA:

La justificación y argumento correspondiente, es el requerimiento de ajustes para una mejor convivencia entre propietarios, con reglas claras, evitar abusos y permitir un adecuado mantenimiento de los inmuebles. Evidentemente, la iniciativa colaborará pero se necesita una medida integral con un desarrollo de pautas en mecanismos alternativos de resolución de conflictos sobre todo a lo que respecta la armonía entre los Co – Propietarios.

 

¿A DONDE SE QUIERE LLEGAR CON ESTA INICIATIVA LEGISLATIVA?

En este punto a tratar nos referimos a los objetivos o las bases de la razón de ser concerniente a la propuesta:

LA FLEXIBILIDAD DE LA ADMINISTRACIÓN: Se puede crear Sub - Administraciones

ESTABLECER EL ROL DEL ADMINISTRADOR: La supervisión recaída en la responsabilidad del agente, así como el reconocimiento expreso y respondiendo no solo ante la Junta de Propietarios, sino frente al Estado.

FACILITAR LA GESTION DE ADMINISTRACIÓN DE LAS VIVIENDAS SOCIALES: Coadyuvara a los proyectos financiados por el Estado, agilizando y profesionalizando dicha actividad.

 

LOS BENEFICIOS:

Es importante, indicar en que favorecerá al Sector Inmobiliario, dichos cambios:

LA FORMALIZACIÓN: Los Agentes Inmobiliarios Registrados serán los que exclusivamente ejerzan la Administración de Edificios.

LA PROFESIONALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO: La determinación explicita de este rol (Administración Inmobiliaria), coadyuvará a una especialización y la amplitud de los conocimientos y habilidades que fortalecerán a la propia actividad.

EL MEJOR RENDIMIENTO Y MANTENER EL PRECIO DE LOS INMUEBLES: La habilidad y el desarrollo de la gestión del Agente Inmobiliario contribuirá a guiar las operaciones internas y externas que requiere el inmueble, con efectividad.

 

¿QUÉ ADMINISTRARÉ?

La Iniciativa Legislativa ha descrito exhaustivamente y las ha enumerado de la siguiente forma:

A. EDIFICIOS MULTIFAMILIARES

B. CONDOMINIOS DE PLAYA O CAMPO

C. EDIFICIOS DE OFICINAS

D. CENTROS COMERCIALES

E. EDIFICIOS PÚBLICOS Y OTROS

A MODO DE CONCLUSIÓN:

La urbe y las ciudades se van transformando por diferentes circunstancias, a causa de ello la urgencia de elaborar Políticas Públicas en Urbanismo y de Vivienda para estructurar en forma articulada e inter - institucionalizada el desarrollo del sector.

Por otro lado, existen puntos que aún se deben profundizar, como el punto E referente a los tipos de inmuebles que se administrará  el acápite: “Otros”, entendemos que se desarrollará en el reglamento correspondiente si es aprobado dicho proyecto, asimismo no se ha precisado cuando el Administrador Inmobiliario es una persona jurídica ¿Debe estar registrada con el Código de Agente Inmobiliario en la modalidad de persona Jurídica? Nuestra posición es considerar afirmativa la respuesta, puesto que la intención es otorgar seguridad Jurídica y el alto grado de responsabilidad.

Finalmente, la tendencia de las nuevas formas de habitar un inmueble definitivamente serán mediante la propiedad horizontal (Edificios) y Multipropiedad o Copropiedad (Condominio), es relevante avizorar los remedios y anticipar las figuras jurídicas que generarán bienestar y en la medida de lo posible paz en los conciudadanos.

 

Autor    : Marco Antonio Gastelo Medina

E – Mail: marco.gastelo@hotmail.com

 

[1] Ley del Registro del Agente Inmobiliario

[2] Reglamento de la ley del Registro del Agente Inmobiliario

[3] http://www.congreso.gob.pe/pley-2016-2021/

[4] Reglamento 035 – 2006 – Vivienda de la Ley 27157 “Ley de Regularización de Edificaciones”