Comprar un inmueble como inversión ¿es rentable? $$$
Hemos escuchado innumerables ocasiones que invertir en bienes raíces es el negocio más rentable, seguro y de bajo riesgo que existe. Es por ello que miles de peruanos aspiramos a tener un capital que nos permita adquirir un inmueble barato, remodelarlo y luego venderlo o rentarlo, para de esta manera, vivir de nuestras rentas.
Hoy vamos a salir de varias dudas gracias al experimentado agente inmobiliario: Andrés Berger García, quien responde a las preguntas más frecuentes sobre inversión y rentabilidad en bienes raíces, en base a su experiencia en el mercado inmobiliario peruano.
Un artículo que vale la pena de leer de principio a fin.
¿Cuál es la situación actual del sector inmobiliario en Perú?
Desde que comenzó el último Boom Inmobiliario en el Perú en el 2004 los precios de los inmuebles subían de manera descomunal y aquello era más o menos una locura y a decir de un cliente: "El negocio inmobiliario parecía una actividad ilegal por las grandes ganancias que producía".
Tengo entre mis clientes algunas historias que narran las ganancias que eran posibles, como una cliente que compró su departamento en el año 2006 en San Antonio, Miraflores a $60,000 dólares y que luego estuvo a precio de mercado a $175,000 dólares hace un par de años y eso que en dólares, los precios de los inmuebles habían bajado u otro caso de un amigo del colegio que se compró un departamento en Monte Umbroso en Surco por el año 2,005 a $150,000 y el precio de mercado ronda ahora los $400,000 dólares.
Historias de ese tipo de ganancias abundan para aquellos que compraron al comienzo del Boom y vendieron al final o vendieron en el camino con ganancias muy importantes.
Incluso tengo casos de clientes que compraron casi al final como una dueña en Cerros De Camacho que compro su departamento de 250 metros en 2,012 en $210,000 dólares y lo acaba de vender hace poco en 400,000 dólares.
Andrés Berger te invita a leer su artículo: Nuestras mejores recomendaciones para vender tu inmueble en éste enlace.
Dicho Boom acabó más o menos por el 2014 y aunque los precios en dólares bajaron (por la subida del dólar) los precios en soles están más o menos estables.
Y entonces ¿es un buen momento para comprar o para vender?
El mejor momento para vender ya pasó hace unos años y definitivamente es momento más para comprar que para vender, aunque la situación inmobiliaria está bastante estable ahora y no hay Boom a la vista.
¿Es rentable comprar un inmueble como inversión? ¿Cómo lograr que sea rentable?
De ser rentable lo es. Lo importante es que la rentabilidad sea adecuada para los objetivos de inversión que quieres lograr.
Muchos creen que se trata de comprar un par de inmuebles para hacerse millonario y las cosas no son realmente así, salvo en casos excepcionales como si compraste un terreno en Sol de la Molina hace 40 años a precio de metro cuadrado al mismo costo de precio por metro cuadrado de alfombra y ahora vale $700 dólares el metro, pero esos casos son más fortuitos que producto de una gran planificación financiera de una sesuda mente inmobiliaria.
Lo que normalmente vas a ver son recuperaciones de la inversión en 15 años para luego de eso comenzar a ganar dinero.
Por ejemplo: la rentabilidad normal para inmuebles usados para vivienda suele ser de 0.5% del valor del inmueble, lo que quiere decir que si compras un inmueble a $200,000 dólares y el precio es correcto, lo podrás alquilar a $1,000 dólares.
Andrés Berger te invita a escuchar sus mejores tips para alquilar tu inmueble.
En oficinas la rentabilidad era 1%, pero con la masiva proliferación de ellas, su rentabilidad bajó a 0.8% del valor, por lo que son más rentables (en general) que las viviendas (todavía).
¿Qué tipo de inmuebles recomienda comprar como inversión?
Los inmuebles que logran el mejor retorno sobre la inversión son los medianos ya que el vehículo para monetizar una inversión inmobiliaria suele ser el alquiler del mismo.
Los inmuebles más pequeños se alquilan muy rápido, pero tienen mayores problemas de morosidad, mientras que los grandes suelen demorar mucho más en alquilarse, aunque la morosidad no suele ser tanto problema si es que uno filtra bien al cliente.
Los departamentos con mayor rentabilidad están en el rango de precio de $100,000 dólares en zonas consideradas seguras (a veces hay morosos en inmuebles de lujo también, por lo que la desgracia aquí sería doble porque no sólo demoraste en alquilar el inmueble, sino que tampoco te paga.)
¿Qué debes evaluar en la compra de un inmueble como inversión?
1. La zona: Esto es lo más importante. La zona debe ser segura porque la seguridad es crítica para la revalorización de los inmuebles. Si tiene parque, se puede revalorizar un poco más.
2. La iluminación: Importantísimo. Con todo igual, un inmueble iluminado con luz natural será más rentable que uno oscuro.
3. Detalles de Venta: Las mujeres son las que compran los inmuebles y si el inmueble tiene detalles que a ellas les gusta, será fácil remodelar y vender a mejor precio. Entre ellos están:
- Excelente Cocina
- Gran Guardaropa
- Excelente Baño
Comprar inmuebles, remodelarlos y volverlos a vender resulta mejor inversión, pero viene de tener más conocimiento, da mucho más trabajo y tiene también más riesgo.
¿Y en cuánto tiempo recuperaría mi inversión?
Ya indicamos que la recuperación se produce luego de muchos años, alrededor de 16 años, pero en algunos distritos se recupera antes como en Jesús María y Lince que se hace alrededor de 14 años, por lo que resultan más rentables que San Isidro donde la recuperación se da alrededor de 20 años
¿Qué recomienda: a) Comprar y alquilar, o b) comprar, remodelar y vender?
Esto depende del inversionista y del tiempo que quiera dedicarle. Comprar para remodelar toma mucho tiempo y podría considerarse una actividad con bastante involucramiento, mientras que comprar y alquilar puede hacerse casi sin involucrarse, si es que contratas a un buen agente inmobiliario que se encargue de todo por ti.
¿Recomienda comprar inmuebles con problemas legales?
Aquí estamos entrando a terreno pantanoso. Los problemas que puede tener un inmueble son muy variados, desde una simple hipoteca que no es nada especial, un embargo que ya es un tema con el poder judicial, hasta un tema de lavado de activos que es muy peligroso y en éste último caso incluso decliné llevar al correduría de un inmueble cuando sospeché que dicho inmueble podría haber sido reciclado por Montesinos (uno nunca sabe, pero si hay algún indicio uno debe salir corriendo).
Entonces aquí tienes que tener un buen abogado y usualmente un montón de dinero en efectivo, pero si revisas bien cada caso y valorizas bien los inmuebles, puede ser un negocio muy rentable.
Muchísimos propietarios me llaman para vender su inmueble que está invadido u ocupado y suelo declinar ya que si es muy difícil vender un inmueble sin ocupantes, imagina venderlo con ocupantes que no permiten ver el estado del inmueble y hay que seguir un juicio para sacarlos.
Una vez tuve un cliente que quiso vender su departamento y tenía todos los papeles en regla, pero tenía un inquilino que aunque dejaba visitar el inmueble, hablaba cosas negativas del mismo a los clientes y boicoteaba la venta.
¿Qué recomendaciones le daría a alguien que piensa comprar un inmueble como inversión?
Lo mejor es comprar proyectos en pre-venta porque los precios suelen ser los más bajos posibles. Si además investigas, puedes encontrar muy buenas ofertas.
Sólo que en éste caso hay que tener mucho cuidado de seleccionar una inmobiliaria seria y que esté trabajando con algún banco para que si por algún motivo, la empresa no puede concluir el proyecto, sea el banco quien lo concluya, con esto es menos riesgoso.
Créditos:
Andrés Berger García es agente inmobiliario independiente con código PN-6623 que ayuda a propietarios a vender o alquilar su inmueble de manera rápida y al mejor precio posible del mercado.
Si deseas ayuda inmobiliaria para vender o alquilar tu inmueble, puedes contactarlo al teléfono: (51) 994-964-486.
